DIDAM-ARREST : Grote gevolgen voor de Nederlandse projectontwikkeling
Gemeenten en ontwikkelaars zijn in rep en roer sinds de Hoge Raad eind november oordeelde dat een gemeente die grond wil verkopen, alle (potentiële) kopers een eerlijke kans moet geven om mee te dingen. Het arrest heeft voor veel opschudding gezorgd binnen de vastgoedpraktijk, maar ook binnen de politiek. Diverse partijen maken zich zorgen over de toenemende woningnood en wat de gevolgen voor de praktijk zijn van dit arrest.
In het kort: waar ging het arrest over?
Door de gemeente Montferland werd een stuk grond in het centrum van Didam verkocht aan een projectontwikkelaar die daar een Coop-filiaal wilde realiseren. Dit was tegen het zere been van een andere ondernemer, die daar een Albert Heijn-filiaal wilde vestigen. Laatstgenoemde ondernemer spande daarop een kort geding aan tegen de Gemeente en vorderde daarbij een verbod tot verkoop en levering van de grond, omdat er volgens hem geen sprake was van een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure. Zowel de voorzieningenrechter, de rechtbank als het Hof deelde dit standpunt niet.
De Hoge Raad kwam echter tot een heel ander oordeel, namelijk dat wanneer een overheidslichaam een onroerende zaak wil verkopen, zij alle andere potentieel gegadigden de mogelijkheid moet bieden om mee te dingen naar deze onroerende zaak. Hieraan wordt de eis gekoppeld dat dit slechts nodig is wanneer er meerdere gegadigden zijn voor de verkoop van deze onroerende zaak of dat redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Deze eis komt te vervallen als er bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop.
Met andere woorden, een overheidsorgaan zoals een gemeente kan niet langer een stuk grond (met of zonder gebouw) exclusief aan één partij aanbieden zonder dit vooraf bekend te maken. Als een gemeente iets wil verkopen, moeten de procedure en de criteria waarop uiteindelijk een koper wordt gekozen voor iedereen duidelijk zijn.
Volgens de Hoge Raad draagt het gelijkheidsbeginsel in zich dat overheidslichamen een passende mate van openbaarheid dienen te verzekeren voor met name (1) de beschikbaarheid van onroerende zaken, (2) de te volgen selectieprocedure, (3) het tijdschema en (4) de toe te passen selectiecriteria. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De ruimte van overheden om zelf te bepalen hoe zij grond en vastgoed verkopen, wordt door deze uitspraak beperkt.
De gevolgen van het Didam-arrest
Voor al verkochte en geleverde onroerende zaken ligt het volgens de Hoge Raad niet voor de hand deze zaken alsnog te onderwerpen aan een procedure om mededingingsruimte te bewerkstelligen of deze overeenkomsten alsnog nietig of vernietigbaar te verklaren.
Voor lopende onderhandelingen, die nog niet tot een overeenkomst hebben geleid, kan dat mogelijk leiden tot een opschorting van de onderhandelingen, totdat er meer duidelijkheid is. Dit zal met name van belang zijn met lopende één op één onderhandelingen. Partijen hebben de vrijheid om hun onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Het afbreken van de onderhandelingen kan dus onder omstandigheden schadeplichtigheid van de gemeente tot gevolg hebben.
Tot slot
Het Didam-arrest zal van invloed zijn op de plannen van het nieuwe kabinet om de woningbouw een boost te geven met zo’n 100.000 extra huizen per jaar. De vraag is of met de komst van dit arrest de gewenste snelheid kan worden gehaald. Door de publicatieplicht en de publicatietermijnen, waarbij andere partijen nog een rol kunnen opeisen in het proces, zullen trajecten vertraagd worden en met de voorgenomen snelheid van het kabinet is elke vertraging ongewenst.
