Huurovereenkomst opzeggen bij ‘dringend eigen gebruik’
‘Dringend eigen gebruik’ is een reden om een huurder uit een gehuurd pand te zetten. Maar die ‘dringendheid’ moet wel goed worden aangetoond. Dat lukte deze verhuurder niet.
Een kledingverkoper zit in een gehuurd winkelpand. De verhuurder wil de huurovereenkomst opzeggen – over 3,5 jaar. Dan wil hij het pand ‘herontwikkelen’ en aanpassen aan de eisen van deze tijd. Daarvoor is een renovatie nodig. De huidige winkelruimte wordt dan gesplitst. Zo gaan de opbrengsten uit de verhuur omhoog, evenals de beleggingswaarde van het pand. Dit alles is niet mogelijk met instandhouding van de huurovereenkomst. De renovatie kan pas beginnen als het pand is ontruimd. In feite doet de verhuurder een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ om zo het rendement van het pand te verhogen. Nu is dat rendement nog negatief. De huurder verzet zich tegen het beëindigen van de huurovereenkomst. Hij heeft veel in het pand geïnvesteerd en wil dit graag eerst terugverdienen.
Dringend eigen gebruik
Een verhuurder die zich beroept op dringend eigen gebruik moet aan meerdere wettelijke voorwaarden voldoen. Hij moet het pand persoonlijk duurzaam in gebruik willen nemen en het pand daarvoor dringend nodig hebben. De kantonrechter (rechtbank Rotterdam) erkent dat de verhuurder van plan is het pand te renoveren. Hij heeft een schets ingebracht waarop dat plan staat. Dat is geen volledig uitgewerkt plan, maar toch voldoende om in te zien dat sprake is van een voorgenomen renovatie.
Rendementsverbetering
Maar is er ook sprake van een dringende noodzaak tot renovatie? Algemene bedrijfseconomische belangen, zoals een rendementsverbetering, kunnen voldoende zijn om daarvan uit te gaan. Toch onderbouwt de verhuurder de ‘aanzienlijke’ rendementsverbetering niet goed, oordeelt de kantonrechter. Hij komt niet met een rendementsberekening op basis van de nieuwe (hogere) huurprijs na de renovatie. De verhuurder wil wel een betere berekening opstellen, maar daarvoor is het te laat, zegt de kantonrechter: die kans heeft hij gehad.
Belangenafweging
Dan vraagt de verhuurder om een belangenafweging: wegen zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst niet zwaarder dan de belangen van de huurder bij verlenging van deze overeenkomst? Voor de verhuurder geldt nu maar één belang: de renovatie. Nu deze het argument daarvoor niet voldoende heeft hardgemaakt, heeft hij slechts een algemeen belang bij het kunnen aantrekken van nieuwe huurders, die een hogere huurprijs zullen gaan betalen. Dat belang weegt niet zwaarder, aldus de kantonrechter, dan het belang van de huurder bij de huidige locatie en het belang om zijn investeringen niet te verliezen. Dat deze al tien jaar huurt betekent ook niet dat de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder moet uitvallen. De huurovereenkomst kan gewoon doorlopen.
