Verstrek bij verkoop van onroerend goed alle relevante informatie

Een bedrijf verkoopt een pand waarop beslag is gelegd. Nu het bedrijf het pand niet kan leveren, wordt de bestuurder persoonlijk aansprakelijk gehouden voor de schade die de koper lijdt. Maar de schade hoeft hij toch niet te betalen.

Een bedrijf verhuurt een pand. De huurder wil het pand voor 650.000 euro kopen. Het bedrijf heeft echter schulden en de schuldeisers leggen beslag op het pand, wat ook de koper weet. De verkoper verzekert de koper dat de beslagen worden opgeheven en dat het pand gewoon kan worden geleverd. Maar het pand is inmiddels aangeboden op een executieveiling. Wil de koper het pand hebben, dan moet hij een onderhands bod uitbrengen. Dat doet de koper niet. Uiteindelijk kan de verkoper niet leveren. Een andere partij koopt het pand via de veiling. Vervolgens neemt de huurder het pand van de nieuwe eigenaar over voor 840.000 euro. De schade – de meerprijs – die de koper/huurder heeft geleden verhaalt hij op de verkoper.

Ernstig verwijt

De rechtbank Rotterdam moet bepalen of de bestuurder van het verkopende bedrijf persoonlijk aansprakelijk is voor de geleden schade. Dan moet de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kunnen worden gemaakt van het feit dat het bedrijf niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Dit verwijt kan worden gemaakt wanneer een bestuurder een verplichting namens een vennootschap aangaat, terwijl hij wist of behoorde te weten dat de vennootschap die niet zou kunnen nakomen en geen verhaal biedt voor de schade van de teleurgestelde schuldeiser.

Onjuiste informatie

Deze bestuurder had vaker aangegeven dat de levering zou doorgaan en dat de beslagen heus zouden worden opgeheven. Nu het bedrijf het pand desondanks niet heeft geleverd, is het bedrijf aansprakelijk. De bestuurder kon, gezien de schuldenlast, niet beweren dat de beslagen zouden worden opgeheven. Hij wist, of behoorde te weten, dat zijn mededelingen over het vrij van beslag kunnen leveren niet reëel waren. Hij had geen geruststellende mededelingen mogen doen. Door deze toezeggingen heeft de bestuurder onjuiste informatie verschaft. Dat maakt hem persoonlijk aansprakelijk.

Geen schadevergoeding

Hoewel de bestuurder de koper op het verkeerde been heeft gezet, was de koper zich er wel van bewust dat het misschien niet goed zou komen met de levering. Dat blijkt uit onderlinge e-mails. Om zeker te zijn van de zaak had de koper bijvoorbeeld een bod moeten uitbrengen op de veiling. De rechtbank vindt het niet aannemelijk dat, als de bestuurder de geruststellende mededelingen niet had gedaan, de koper financieel beter af was geweest dan de situatie nu. De schade die de koper lijdt komt weliswaar door de tekortkoming van het verkopende bedrijf, maar is niet ontstaan door de mededelingen van de bestuurder. Hij hoeft dan ook geen schadevergoeding te betalen.

ECLI:NL:RBROT:2022:5069