Coronacrisis: veranderingen voor de huur van woonruimte 

De coronacrisis roept veel vragen op. Ook voor huurders en verhuurders van woonruimte. Kan een huurder bijvoorbeeld uit zijn huis gezet worden, als hij de huur niet kan betalen? En hoe dient te worden omgegaan met tijdelijke huurovereenkomsten? Wat voor gevolgen heeft de coronacrisis voor de verplichtingen van de huurder en verhuurder?

Ontruiming van de verhuurde woonruimte
Het betalen van de huur is een hoofdverplichting van de huurder. Als hij dit niet (op tijd) doet, dan pleegt hij wanprestatie. Onder voorwaarden kan de verhuurder bij de kantonrechter dan ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Kantonrechters hanteren de regel dat een huurachterstand van drie maanden of langer de ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde (in beginsel) rechtvaardigt.

Omdat Minister Van Veldhoven (Milieu en Wonen) en verschillende verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen hebben uitgesproken dat niemand op straat mag belanden in deze crisistijd, is afgesproken dat er tot 1 juni geen ontruimingen worden toegestaan, tenzij sprake is van feiten die de zaak tot superspoedeisend maken. Denk aan criminele activiteiten en ernstige overlast. Daarnaast hebben verhuurders de opdracht gekregen zich maximaal in te spannen om oplossingen aan te dragen voor huurders die door corona in betalingsproblemen zijn gekomen.

De bovengenoemde ‘afspraken’ zijn echter geen wetgeving, waardoor juridisch gezien nog steeds ontruimingen mogelijk zijn. Als al een ontruimingsvonnis is uitgesproken, kan mogelijk een beroep op een noodsituatie de ontruiming tegenhouden.[1] Voor lopende ontruimingsprocedures en voor nieuwe ontruimingsprocedures is te verwachten dat kantonrechters terughoudend zullen zijn met het uitspreken van ontruimingsvonnissen tot 1 juni 2020, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn die een uitzondering rechtvaardigen. Wij zien in de praktijk dat over het algemeen gehoor wordt gegeven aan de gemaakte afspraken. Slechts in uitzonderlijke situaties worden woonruimtes ontruimd.[2]

Tijdelijke huurovereenkomsten
Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om kortlopende huurovereenkomsten aan te gaan zonder dat de verhuurder deze hoeft op te zeggen tegen het einde van de tijdelijke duur en zonder dat de huurder aanspraak kan maken op huurbescherming. Zo’n overeenkomst mag slechts één keer met dezelfde huurder worden aangegaan. De verhuurder is verplicht om voor afloop van de huurovereenkomst de huur tijdig, namelijk tussen drie maanden en één maand voor de afloop, (schriftelijk) te informeren over de eindiging van de huurovereenkomst (de zogenaamde ‘aanzegging’). Gebeurt dit niet, niet juist of niet tijdig dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Door de coronacrisis kunnen huurders met een aflopend tijdelijk huurcontract in de problemen raken. Daarnaast vinden verhuurders lastiger nieuwe huurders. Om die reden is de ‘Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomst’ (“de Spoedwet”) aangenomen. De Spoedwet regelt dat tijdelijke huurcontracten die eindigen tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020 éénmalig kunnen worden verlengd met maximaal drie maanden én tot uiterlijk 1 september 2020. Dit kan gebeuren op het verzoek van de huurder, van de verhuurder of in gezamenlijk overleg. Het blijft een tijdelijke huurovereenkomst, waardoor de huurder geen huurbescherming heeft. Deze tijdelijke verlenging is ook geen verplichting. De Spoedwet geldt met terugwerkende kracht vanaf 1 april 2020.

Als de huurder, op verzoek van de verhuurder, een tijdelijke verlenging van zijn huurovereenkomst wenst, dan moet hij dit schriftelijk vragen aan de verhuurder. Vanaf dat moment gaat de verlengingstermijn lopen. De huurder kan ook zelf binnen een week na de hiervoor bedoelde aanzegging een schriftelijk verzoek tot verlenging, van één, twee of drie maanden, doen aan de verhuurder. Als de verhuurder geen tijdelijke verlenging wenst, dan dient hij dit binnen een week na ontvangst van het verzoek kenbaar te maken aan de huurder. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de verhuurder de woning heeft verkocht, de woning opnieuw heeft verhuurd of de woning zelf wil betrekken. Ook kan de verhuurder weigeren indien de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen.

Er geldt een aantal aandachtspunten voor de verhuurder. Zo dient hij de huurder alsnog tijdig schriftelijk te informeren over de einddatum van de huurovereenkomst. De bestaande verplichting tot aanzegging blijft dus gelden. Daarnaast moet de huurder (daarbij) worden geïnformeerd over de mogelijkheid tot het verlengen van de huurovereenkomst. Doet hij dit niet op tijd, dan mag de huurder het verzoek tot verlenging ook later (dan één week) indienen. Daarnaast moet de verhuurder, ook na de verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst, de huurder tijdig informeren over de einddatum door middel van een schriftelijke aanzegging. Gebeurt dit niet op tijd, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd voor onbepaalde tijd.

Voor deze en andere huurvragen kunt u altijd contact met ons opnemen. STIPT. staat, ook in deze tijd, graag voor u klaar!