Geen bindende koopovereenkomst, onderhandelingen wel onrechtmatig afgebroken

De mededeling dat een aanbod ‘bespreekbaar’ is, kan niet worden gezien als de aanvaarding van een koopovereenkomst. Dat blijkt in de strijd om een pand tussen een kunstenaar en de gemeente.

Wanneer de plannen om een permanent museum te vestigen niet van de grond komen, biedt de kunstenaar aan om het pand waarin zijn museum en atelier zijn gevestigd te kopen. Na meerdere onderhandelingen komt de gemeente met een finaal aanbod om het pand voor zes ton te kopen. De advocaat van de kunstenaar laat hierop weten dat dit aanbod bespreekbaar is, maar dat het wel 'wurgachtige bedingen' heeft. Hij vraagt de gemeente op een redelijke wijze te onderhandelen over de verkoop.

In de tussentijd start de gemeente ook een openbare verkoopprocedure voor het pand, waarbij één geldig bod van 650.000 euro wordt uitgebracht. De gemeente besluit hierop de onderhandelingen met de kunstenaar te staken en het pand aan deze bieder te gunnen.

Koopovereenkomst

In een daarop door hem aangespannen procedure bij de rechtbank Amsterdam eist de kunstenaar onder meer een verklaring voor recht dat tussen hem en de gemeente overeenstemming is bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst, de koopsom en de toestand van het pand bij levering. Hij wijst hierbij op het bericht van de advocaat, waarin staat: ‘Zoals bericht wil de heer [geïntimeerde] het pand kopen, ook het aanbod om daarvoor € 6 ton te voldoen is bespreekbaar’. De rechtbank wijst alle vorderingen van de kunstenaar af, op één vordering na: de eis van een verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen over de aankoop af te breken wordt toegewezen. 

Beide partijen gaan hierop in hoger beroep bij het hof Amsterdam. Het geschil bij het hof gaat over het verloop en de uitkomst van de onderhandelingen, de verkoop en levering van het pand aan de hogere bieder, het gebruik van bestuursrechtelijke bevoegdheden door de gemeente en de vraag of de gemeente de schade moet vergoeden aan de kunstenaar.

Geen aanvaarding

Het hof oordeelt net als de rechtbank dat de woorden van de advocaat niet zijn uit te leggen als een aanvaarding. Ze geven alleen aan dat het de wens van de kunstenaar is het pand te kopen en dat het aanbod van de gemeente voor de kunstenaar ‘bespreekbaar’ is. Ook uit de rest van het mailbericht van de advocaat volgt niet dat de kunstenaar het aanbod van de gemeente heeft geaccepteerd.

Het hof volgt ook de argumenten van de rechtbank over het afbreken van de onderhandelingen. Partijen zijn vrij om onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Aangezien de kunstenaar al jaren in het pand woonde en werkte, zijn hele kunstcollectie in het pand was ondergebracht en het museum en atelier zijn bron van inkomsten vormden, had hij groot belang bij de aankoop van het pand.

De belangen van de gemeente wegen daarentegen niet zo zwaar dat zij de onderhandelingen mocht afbreken. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat zij dit wel heeft gedaan, aldus het hof. De kunstenaar heeft daarom recht op een schadevergoeding van de gemeente.

ECLI:NL:GHAMS:2022:746