Geen courtage na bemiddeling over huurprijs
Een adviesbureau helpt een huurder om gunstige huurvoorwaarden overeen te komen met de verhuurder. Bij goed resultaat zal het bureau een courtage krijgen. Maar wanneer is daar sprake van?
Een stichting huurt een kantoorruimte. Voor de huurperiode 1 maart 2017 tot 1 maart 2022 bedraagt de huur 171.368 euro per jaar. Echter, over veertien maanden in die periode hoeft geen huur te worden bepaald, zo is afgesproken. De huurder wil de huurovereenkomst verlengen (met vijf jaar) en vraagt een bemiddelingsbureau daarbij te adviseren en met de verhuurder te onderhandelen over de huurvoorwaarde. Daarvoor krijgt het bureau een honorarium (‘courtage’): 20 procent van de besparingen ten opzichte van de huidige huurvoorwaarden.
Voor de nieuwe periode is de huurprijs opnieuw 171.368, en de huurder krijgt een huurvrije periode van negen maanden. Voor zijn werkzaamheden brengt het bureau 31.103 euro in rekening: gebaseerd op een courtage van 20 procent van de waarde van de huurvrije periode. De huurder weigert dat te betalen, het bureau stapt naar de rechtbank Amsterdam.
Huidige huurvoorwaarden
Kern van het geschil: hoe moet het begrip ‘huidige huurvoorwaarden’ worden uitgelegd? Het bureau heeft negen huurvrije maanden uitonderhandeld en op basis van die besparing moet de courtage worden bepaald en betaald. De ‘huidige huurvoorwaarden’ zijn de huurvoorwaarden zoals die zonder heronderhandeling hadden gegolden voor de nieuwe huurperiode, dat wil zeggen zonder huurvrije periode.
Volgens de huurder worden met ‘de huidige huurvoorwaarden’ de vorige huurvoorwaarden bedoeld, toen een huurvrije periode van veertien maanden gold. Er is dus géén sprake van een besparing. Sterker: het huidige huurcontract pakt zelfs duurder uit. Van courtage kan dan geen sprake zijn.
No cure no pay
Volgens de rechtbank moet een vergelijking worden gemaakt tussen de voorwaarden die golden in de periode 1 maart 2017 tot 1 maart 2022 en de voorwaarden die zijn afgesproken voor de periode 1 maart 2022 tot 1 maart 2027. De huurprijs is ongewijzigd, maar de huurkorting niet: eerst veertien maanden, nu negen maanden. Er is dan ook geen besparing opgetreden en het bureau heeft geen recht op courtage. Feitelijk is sprake van no cure no pay.
Dan wil het bureau op z’n minst betaald krijgen voor de uren die het in het advieswerk heeft gestoken. Maar ook dat wijst de rechtbank af: zo’n afspraak is van te voren niet gemaakt.
ECLI:NL:RBAMS:2022:325
