HOGE RAAD SCHEPT DUIDELIJKHEID: CORONAPANDEMIE EN HUURKORTING
De wereldwijde uitbraak van het coronavirus heeft sinds het voorjaar van 2020 verstrekkende gevolgen. Diverse branches zoals horeca en winkels werden verplicht hun deuren te sluiten of werden beperkt in openingstijden of werden op een andere manier beperkt. Talloze vragen zijn er sinds de uitbraak van de coronapandemie aan diverse rechters voorgelegd, waarbij de hoofdvraag was of de verplichte sluiting recht gaf op een huurkorting voor de huurders. Op deze vragen is in de rechtspraak geen eenduidig antwoord gegeven. Om die reden is door de Rechtbank Limburg een aantal vragen ter beantwoording voorgelegd aan de Hoge Raad.
De prejudiciële vragen luiden als volgt:
- Levert de sluiting als gevolg van de coronacrisis een gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW) op en
- Zo ja, aan de hand van welke criteria moet de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld,
- Kwalificeert de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid en
- Zo ja, welke omstandigheden meewegen bij het bepalen van de schade.
Na de uitgebreide conclusie van advocaat-generaal Wissink heeft de Hoge Raad nu duidelijkheid gegeven.
IS DE CORONAPANDEMIE EEN GEBREK EX ARTIKEL 7:204 BW OF EEN ONVOORZIENE OMSTANDIGHEID?
De coronamaatregelen zijn geen gebrek in de zin van art. 7:204 BW, maar het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van coronamaatregelen is wél een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Dit geldt in ieder geval voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Voor overeenkomsten van na die datum zal per geval aan de hand van de omstandigheden moeten worden beoordeeld of van onvoorziene omstandigheden sprake is. De Hoge Raad vindt de coronamaatregelen dermate ingrijpend, dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurder kan verwachten dat de huurder de volledige huur blijft betalen. Het gaat hierbij niet dan alleen om een verplichte (volledige) sluiting, maar ook om andere beperkende maatregelen, zoals de beperking van de openingstijden, het aantal aanwezige klanten of het houden van anderhalve meter afstand, die ertoe leiden dat de huurder zijn bedrijf 'niet of slechts in geringe mate kan exploiteren'. De Hoge Raad overweegt dat de omstandigheid dat een huurder, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende, omstandigheid van algemene aard is. Overigens is dit arrest niet beperkt tot alleen horecagelegenheden, maar heeft ook betrekking op andere 290-bedrijfsruimten en is dus ook belangrijk voor de retail branche.De Hoge Raad stelt voorop dat de beantwoording niet alleen ziet op de sluiting, maar ook op andere overheidsmaatregelen, zoals adviezen op grond waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren wordt volgens de Hoge Raad ook begrepen dat geen of veel minder publiek als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie in het gehuurde komt.
HUURKORTING BASEREN OP AANSPRAAK OP TVL EN MATE VAN OMZETVERMINDERING.
De Hoge Raad stelt voorop dat nadeel veroorzaakt door de hiervoor genoemde onvoorziene omstandigheid, in beginsel het beste gelijk verdeeld kan worden over de verhuurder en de huurder, voor zover dit nadeel niet al gecompenseerd wordt door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de TVL (“Tegemoetkoming Vaste Lasten”). Is er sprake van een onvoorziene omstandigheid, dan is vervolgens de vraag op welke wijze de huurovereenkomst tijdelijk dient te worden aangepast. De Hoge Raad overweegt dat de coronacrisis in de regel niet in de risicosfeer van de huurder maar ook niet in de risicosfeer van de verhuurder valt en dat de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties daarom in beginsel het beste wordt ondervangen door dit nadeel. Voor zover het nadeel niet al gecompenseerd wordt door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de TVL (‘Tegemoetkoming Vaste Lasten’) – dan moet het nadeel gelijk verdeeld worden over de verhuurder en de huurder. De Hoge Raad sluit aan bij het in de lagere rechtspraak gehanteerde uitgangspunt om het nadeel 50/50 te verdelen. In haar arrest legt de Hoge Raad uitgebreid uit hoe de huurkorting berekend kan worden. De huurkorting kan berekend worden aan de hand van de volgende formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50% = huurkorting.
HOE NU VERDER?
Dit arrest is erg belangrijk voor de praktijk. Vooral omdat de lagere rechtspraak nogal verdeeld was over de wijze waarop de korting berekend zou moeten worden. Met dit arrest staat vast dat verplichte sluiting als gevolg van corona geen gebrek vormt als bedoeld in artikel 7:204 BW. Aangenomen kan worden dat nieuwe overheidsmaatregelen in verband met Corona voor huurovereenkomsten die zijn gesloten na 15 maart 2020 niet meer snel als onvoorziene omstandigheden zullen worden gezien. Dit betekent dat partijen bij (nieuwe) nog te sluiten huurovereenkomsten er goed aan doen om deze materie te bespreken en vast te leggen. Voor de verhuurder dient in dat geval expliciet opgenomen te worden dat de gevolgen van overheidsmaatregelen voor rekening van de huurder komen. Vanuit het perspectief van de huurder Is het belangrijk op te nemen dat in geval van soortgelijke pandemieën een huurder de huurprijs kan laten aanpassen op de wijze, zoals de Hoge Raad in dit arrest heeft voorgeschreven.
Heeft u vragen over de gevolgen van het arrest van de Hoge Raad voor uw situatie? Neem dan contact op met Marja van der Lek of een van onze andere huurrechtspecialisten.
