Huurder moet aantonen dat opzeggingsbrief verhuurder heeft bereikt
Een huurder zegt de huur per aangetekende brief op. De verhuurder zegt die brief niet te hebben ontvangen; de huur loopt dan door. De huurder moet aantonen dat zijn opzeggingsbrief de verhuurder heeft bereikt.
Een huurder besluit de huurovereenkomst van zijn woning en de parkeerplek daarbij op te zeggen. Dat doet hij met een aangetekende brief naar het adres van de verhuurder, zoals dat in het huurcontract staat. De opzegging gaat in op de dag dat de brief is verstuurd. Twee maanden later mailt de huurder naar de verhuurder en hij verwijst naar de huuropzegging, en twee weken later doet hij dit nog eens. De verhuurder zegt de opzegging nooit te hebben gekregen en eist bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant betaling van de huurachterstand.
Geadresseerde moet zijn ‘bereikt’
Heeft de huurder de huurovereenkomst correct opgezegd? In het Burgerlijk Wetboek staat hoe dit moet gebeuren. Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring (zoals hier de opzeggingsbrief) moet, om haar werking te hebben, diegene hebben bereikt. Een schriftelijke verklaring heeft iemand bereikt als die door deze persoon is ontvangen. Als de geadresseerde betwist dat de verklaring hem heeft bereikt, moet de afzender feiten en omstandigheden stellen en bewijzen waaruit volgt dat hij de brief heeft verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde daar kon worden bereikt én dat de schriftelijke verklaring daar is aangekomen.
Track- en tracegegevens
Volgens de kantonrechter blijkt hier uit het verzendbewijs met een QR-code niet dat de brief op het adres is aangekomen. De huurder had met de track- en tracegegevens duidelijk moeten maken wanneer de brief op dat adres is bezorgd, maar heeft dit niet gedaan. Nu staat niet vast dat de brief daar is aangekomen.
Sleutels
Maar uit zijn mails blijkt wel dat de huurder de wil had om de huurovereenkomst te beëindigen. Deze mails heeft de verhuurder wel gekregen. Die e-mails vat de kantonrechter op als een opzegging. Er gold een opzegtermijn van een maand, en die gaat een maand na de eerste e-mail in. De verhuurder stelt nog dat de huurovereenkomst niet is geëindigd omdat de sleutels niet tijdig zijn ingeleverd, maar dit gaat niet op: het verstrekken van de sleutels aan de verhuurder is geen voorwaarde voor een rechtsgeldige beëindiging van een huurovereenkomst. De huurder moet de huur over die laatste maanden tot en met de opzegtermijn van een maand dus alsnog betalen.
