Kantonrechter kan oneerlijke bedingen in huurovereenkomst vernietigen
Een kamerhuurder krijgt te maken met bepalingen in de huurovereenkomst die nogal opmerkelijk zijn. De kantonrechter onderzoekt of dit oneerlijke bedingen zijn.
Een man huurt een kamer in een pand, waar hij met vijf anderen de keuken en badkamer deelt. Als er een betalingsachterstand van € 1.992 is ontstaan (aan huur, servicekosten en boetes) vordert de verhuurder bij de rechtbank Noord-Holland ontruiming van de kamer. De huurder beweert dat de achterstand is ontstaan door onduidelijkheden over de servicekosten. Hij wil ook dat de verhuurder allerlei boetes, die ten onrechte zouden zijn opgelegd, terugbetaalt.
Oneerlijke bedingen
De kantonrechter stelt vast dat de verhuurder een bedrijf is en de huurder een consument. In dat geval moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of de bedingen in de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en het huisreglement wel eerlijk zijn. Een beding is oneerlijk als dit het evenwicht tussen rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten.
Buitengerechtelijke kosten
Oneerlijk zijn in ieder geval de buitengerechtelijke kosten (15 procent van de vordering, met een minimum van € 125) die de verhuurder in rekening brengt als de huurder te laat betaalt. Deze bepaling wijkt in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling. Deze kosten mogen alleen in rekening worden gebracht bij de huurder als de verhuurder daadwerkelijk maatregelen moet nemen om zijn geld te incasseren.
Contractuele rente
Oneerlijk is ook de contractuele rente van 1 procent per maand over de achterstallige huur – dat is jaarlijks (door rente op rente) meer dan 12 procent. De wettelijke rente bedraagt sinds 1 januari 2024 7 procent per jaar. Dit beding staat niet in de huurovereenkomst, maar in de algemene bepalingen waarover partijen niet hebben onderhandeld, en het heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder.
Boetebepaling
Dan staan er in het huisreglement nog een oneerlijke boetebepaling. Worden kamers niet eens per week schoongemaakt door de huurder, dan staat daarop een boete van € 50 per overtreding en € 25 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt. Dit is een boetebeding zonder maximum, dat het evenwicht tussen partijen ook aanzienlijk verstoort en de huurder in een zeer ongelijkwaardige positie brengt. En alleen de huurder wordt beboet bij niet-nakoming van zijn verplichtingen, nergens geldt dit ook voor de verhuurder.
Bedingen vernietigd
De kantonrechter vernietigt al deze bedingen, zodat de verhuurder er geen beroep op kan doen. De te veel betaalde boetes (€ 1.225) moet de verhuurder aan de huurder terugbetalen, of verrekenen met de huurachterstand. Na wat rekenwerk blijkt dat de huurder nog € 718 moet betalen. Maar dit bedrag is te laag om de huurovereenkomst te ontbinden, laat staan de kamer te ontruimen.
Geen goed huurder
Ter zitting stelt de verhuurder nog dat de huurder zich niet steeds als goed huurder heeft gedragen en veelvuldig het huisreglement heeft overtreden. Maar dit stond niet in de dagvaarding. Het pas op zitting aan de orde stellen van deze grondslag is in strijd met de goede procesorde. De kantonrechter kan hier dus niets meer mee.
