Kun je door verjaring eigenaar worden van een stuk grond?

Met enige regelmaat komt het voor dat er discussie ontstaat over de vraag wie eigenaar is van een bepaald stuk grond. Het gaat dan bijvoorbeeld om een strook grond aan de rand van een perceel die al jaren deel uitmaakt van de tuin, terwijl uit het kadaster blijkt dat de strook eigenlijk bij het perceel van de buren hoort of gemeentegrond is. Er kan dan discussie ontstaan over de vraag of de strook nog steeds eigendom is van de buren of de gemeente, of dat deze strook door verjaring eigendom is geworden van de ander. Zo’n discussie speelt ook vaak ten aanzien van een recht van erfdienstbaarheid of overpad. Wij beperken ons hier tot eigendom.

Er zijn twee manieren waarop door verjaring een stuk grond van eigenaar kan wisselen, namelijk door ‘verkrijgende verjaring’ en door ‘bevrijdende verjaring’.

Verkrijgende verjaring
Van verkrijgende verjaring is sprake indien een andere persoon dan de eigenaar te goeder trouw gedurende een tijdvak van 10 jaar het bezit van die grond heeft. Van goede trouw is alleen sprake als iemand er – kort gezegd – redelijkerwijs niet van op de hoogte kon zijn dat het stuk grond niet zijn eigendom was. Bij grond is dat vrijwel nooit het geval. Immers in de openbare registers van het kadaster wordt bijgehouden wie eigenaar is van een bepaald perceel. Een beroep op verkrijgende verjaring slaagt daarom zelden omdat de goede trouw ontbreekt. Dat is slechts anders indien er sprake is van een fout of een onduidelijkheid in de openbare registers.

Bevrijdende verjaring
Als goede trouw ontbreekt, dan is bevrijdende verjaring nog wel aan de orde. De eigenaar van de grond kan zijn grond niet meer terugvorderen van een persoon (of zijn rechtsopvolger) die gedurende een tijdvak van 20 jaar bezitter is geweest van die grond. Van bevrijdende verjaring is sprake bij bezit na voltooiing van een verjaringstermijn van twintig jaar. In tegenstelling tot bij verkrijgende verjaring is slechts relevant wie, twintig jaar na het bezitsverlies door de eigenaar, de bezitter is. Het is niet van belang of in de tussentijd opvolging in het bezit heeft plaatsgevonden. Na verloop van twintig jaar kan de eigenaar geen vordering tot beëindiging van het onrechtmatige bezit meer instellen.

Bezit
Voor een geslaagd beroep op beide gevallen van verjaring is bezit een vereiste. Op dit vereiste lopen bijna alle verjaringsclaims spaak. Er is namelijk niet zo snel sprake van bezit. Bezit en eigendom gaan vaak samen, maar dat hoeft niet. Een dief is geen eigenaar, maar wel bezitter van zijn buit. Bezit is dus niet hetzelfde als eigendom, maar een bezitter moet zich wel gedragen alsof hij eigenaar is.

Bezit is het voor jezelf houden van een zaak (zoals in dit voorbeeld grond, maar het geldt ook voor andere goederen). Degene die een zaak feitelijk in zijn macht heeft, houdt die zaak. Dat maakt hem nog geen bezitter. Een huurder (van grond, woning, kantoorpand of OV-fiets) bijvoorbeeld is geen bezitter. Hij houdt het gehuurde wel, maar niet voor zichzelf. Hij weet dat hij het na de huurperiode weer moet inleveren en heeft ook de intentie om dat te doen. Dat geldt ook voor een bruiklener (van een auto, boek of grasmaaier) of voor een bewaarnemer, zoals een opslagbedrijf.

Voor de beantwoording van de vraag of iemand iets in bezit heeft genomen, is bepalend of hij op een zodanige wijze de feitelijke macht daarover is gaan uitoefenen dat ondubbelzinnig blijkt dat hij dat voor zichzelf doet en niet van plan is om er mee te stoppen. Hij moet zich dus gedragen alsof hij de eigenaar is. Van ondubbelzinnigheid is sprake als de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert zelf eigenaar te zijn. Van ondubbelzinnig bezit kan sprake zijn als de betreffende grond door een schutting, hekwerk of ondoordringbare haag is afgezet en niet meer vrij toegankelijk is voor de eigenaar en derden. Ook als het voor derden op een andere manier duidelijk is dat het stuk grond door een ander dan de eigenaar in bezit is genomen, kan bezit worden aangenomen.

Als het gebruik op verschillende manieren kan worden uitgelegd, bijvoorbeeld als er sprake is van gebruik van grond dat ook als huur of pacht kan worden aangemerkt, is er geen sprake van bezit en zal van bevrijdende verjaring nooit sprake zijn, ook niet na 100 jaar.

Een bezitter die zich beroept op verjaring dient nog wel aan te tonen dat het bezit lang genoeg heeft voortgeduurd, bijvoorbeeld door oude foto’s of getuigenverklaringen.

Van bevrijdende of verkrijgende verjaring kan eveneens sprake zijn bij andere rechten zoals het recht van overpad, recht van opstal en andere erfdienstbaarheden.

Alhoewel een succesvol beroep op verkrijgende of bevrijdende verjaring vrij zelden slaagt, wordt zo’n beroep wel veelvuldig gedaan en wordt er veel over geprocedeerd. Dat wilt u voorkomen. Als u verlies van de eigendom van uw grond wilt voorkomen is het raadzaam om, indien u het gebruik van uw grond door een derde toestaat, duidelijke afspraken hierover te maken en deze vast te leggen in een huur- of gebruiksovereenkomst. Het is dan duidelijk dat er geen sprake is van bezit en dat verjaring dus nooit kan optreden.

Indien uw eigendom al ‘in bezit is genomen’ door een ander, en deze geen afspraken omtrent het gebruik op papier wenst vast te leggen, kan de verjaringstermijn worden gestuit door het uitbrengen van een dagvaarding) of door het sturen van een schriftelijke aanmaning (tot het staken van het bezit) die binnen zes maanden wordt gevolgd door een dagvaarding.

Vragen over verjaring, bezit, eigendom, erfdienstbaarheid of stuiting van verjaring? STIPT. helpt u graag!

Veelgestelde vragen

Wat is bevrijdende verjaring?

Van bevrijdende verjaring is sprake bij bezit na voltooiing van een verjaringstermijn van twintig jaar. In tegenstelling tot bij verkrijgende verjaring is slechts relevant wie, twintig jaar na het bezitsverlies door de eigenaar, de bezitter is.

Wanneer is er sprake van bezit te goeder trouw?

Van goede trouw is alleen sprake als iemand er – kort gezegd – redelijkerwijs niet van op de hoogte kon zijn dat het stuk grond niet zijn eigendom was. Bij grond is dat vrijwel nooit het geval. Immers in de openbare registers van het kadaster wordt bijgehouden wie eigenaar is van een bepaald perceel.

Wat is verkrijgende verjaring?

Van verkrijgende verjaring is sprake indien een andere persoon dan de eigenaar te goeder trouw gedurende een tijdvak van 10 jaar het bezit van die grond heeft. Van goede trouw is alleen sprake als iemand er – kort gezegd – redelijkerwijs niet van op de hoogte kon zijn dat het stuk grond niet zijn eigendom was.

Wanneer is er sprake van ondubbelzinnig bezit?

Van ondubbelzinnigheid is sprake als de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert zelf eigenaar te zijn.

Hoe kun je verjaring voorkomen?

Als u verlies van de eigendom van uw grond wilt voorkomen is het raadzaam om, indien u het gebruik van uw grond door een derde toestaat, duidelijke afspraken hierover te maken en deze vast te leggen in een huur- of gebruiksovereenkomst. Het is dan duidelijk dat er geen sprake is van bezit en dat verjaring dus nooit kan optreden.