Let op de (bewoording van de) ouderdomsclausule in een koopovereenkomst

Vanwege de krapte op de huidige woningmarkt kan het voor verkopers gemakkelijker zijn om bij de verkoop van hun woning, bepalingen in de koopovereenkomst op te nemen die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de koper. De koper is vaak allang blij een woning te hebben gevonden en is zich bij het sluiten van de koopovereenkomst lang niet altijd bewust van de verstrekkende gevolgen die sommige bepalingen kunnen hebben. Zo wordt regelmatig een zogenaamde ‘ouderdomsclausule’ opgenomen in koopovereenkomsten. Een ouderdomsclausule wijst de koper er – kortgezegd – op dat de woning een bepaald aantal jaren oud is en dat de risico’s van gebreken (daardoor) voor rekening van de koper komen. De aansprakelijkheid van de verkoper wordt beperkt door een dergelijke clausule.

Rechtbank Noord-Holland boog zich onlangs over de vraag of de aansprakelijkheidsbeperking in de ouderdomsclausule beperkt is tot gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning of dat de ouderdomsclausule een algemene exoneratie (uitsluiting) van de aansprakelijkheid van de verkoper ten aanzien van gebreken van de woning inhoudt. In de koopovereenkomst die in casu tussen partijen is gesloten is de volgende (standaard-)variant van de ouderdomsclausule opgenomen: 
“Koper verklaart bekend te zijn met het feit dat de woning (en bijgebouwen) meer dan 80 jaar oud zijn, waardoor de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Koper is zich ervan bewust dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 6.3 van de koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte daaraan dient aan te passen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Verkoper kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het verkochte voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

Tijdens sloopwerkzaamheden ontdekt de koper dat bij eerdere verbouwingen door de verkoper serieuze schade is toegebracht aan de oorspronkelijke constructie van de woning. De koper stelt daarop de verkoper aansprakelijk voor alle door haar geleden schade. De verkoper beroept zich op de ouderdomsclausule en wijst iedere aansprakelijkheid af. 

Partijen verschillen van mening over de vraag of de uitsluiting van de aansprakelijkheid in de ouderdomsclausule enkel betrekking heeft op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning of als algemene exoneratie dient te worden uitgelegd. 

Beoordeling rechtbank
Uit de tekst van de ouderdomsclausule moet volgens de rechtbank worden afgeleid dat kennelijk is beoogd de aansprakelijkheid van de verkoper volledig uit te sluiten. De exoneratie is dus (mede) gericht op gebreken die het normale gebruik als woning belemmeren, zonder dat daarbij een onderscheid is gemaakt naar de oorzaak van die gebreken. De rechtbank is van oordeel dat de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst een algemene exoneratie van de aansprakelijkheid van gedaagden inhoudt. 

Anders dan de benaming van de ouderdomsclausule doet vermoeden, is de exoneratie van de verkoper dus niet altijd beperkt tot gebreken die het (rechtstreeks) gevolg van de ouderdom van de woning zijn. Dit is afhankelijk van de bewoordingen van de specifieke ouderdomsclausule. In dit geval betekende dit dat de verkoper niet aansprakelijk was voor de schade die was ontstaan als gevolg van (constructieve) gebreken die het gevolg waren van (ver)bouwwerkzaamheden van verkoper. De koper van deze woning stond – volgens eigen zeggen – onder druk bij de aankoop van de woning. Vanwege de krappe woningmarkt had zij al verschillende malen achter het net gevist. Vermoedelijk heeft zij zich bij de aankoop van haar woning niet gerealiseerd welke verstrekkende gevolgen de (tekst van de ) ouderdomsclausule zou hebben. 

STIPT. adviseert daarom om uw koopovereenkomst goed door te (laten) nemen, ook al is er haast geboden bij het sluiten van de koopovereenkomst. STIPT. helpt u graag bij het beoordelen of opstellen van uw koopovereenkomst. Daarnaast kun u ook bij ons terecht met vragen over o.a. aansprakelijkheid, (verborgen) gebreken en non-conformiteit.