De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 uiteen gezet aan welke voorwaarden de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” moet voldoen. Bijzonder aan dit arrest is hoe de bewijslast door de Hoge Raad wordt verdeeld.
De opzeggingsgrond dringend eigen gebruik is in de wet als volgt omschreven:
“Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de in artikel 292 lid 1 bedoelde eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt of is aangegaan, kan de rechter de vordering slechts toewijzen, op grond dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.”
De verhuurder moet aannemelijk maken dat hij of één van de omschreven personen de bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daarom het verhuurde dringend nodig heeft. Daar komt bij dat het dringende eigen gebruik zowel ten tijde van de opzegging als ten tijde van de rechterlijke uitspraak nodig moet zijn.
In het arrest van 1 april jongstleden, wilde een verhuurder die zijn pand in Amsterdam verhuurde aan een hoteleigenaar, de huurovereenkomst beëindigen om er zelf een hotel te beginnen. De verhuurder meende namelijk dat hij meer geld kon verdienen met de exploitatie van een hotel, dan met de verhuur van zijn pand. De huurder wilde echter niet instemmen met de beëindiging. Huurder vond – kort gezegd – dat verhuurder maar in één van zijn andere panden moest trekken. Zowel de kantonrechter als het Hof deelde de mening van de huurder.
Verhuurder ging in cassatie en stelt zich op het standpunt dat het juist aan de huurder is om te stellen en aannemelijk te maken dat verhuurder meerdere panden tot zijn beschikking heeft en dat het in de rede ligt dat verhuurder een van die panden zou gaan benutten voor zijn hotelexploitatie.
In dit arrest legt de Hoge Raad opnieuw uit op welke wijze de door de wet vereiste dringendheid moet worden uitgelegd dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Daar voegt de Hoge Raad aan toe dat ook algemene bedrijfseconomische redenen voldoende kunnen zijn om die dringendheid aanwezig te achten. Het is ook niet vereist dat verhuurder in het maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan die bedreiging het hoofd te kunnen bieden, aldus de Hoge Raad.
De Hoge Raad oordeelt uiteindelijk (onder meer) dat het Hof voornoemde regels van stelplicht en bewijslast heeft miskend. Het Hof had niet van de verhuurder mogen verlangen te stellen en te bewijzen waarom hij juist nu het gehuurde wilde aanwenden om zelf een hotel te exploiteren (en niet een van de andere panden in de vastgoedportefeuille van verhuurder). Dat was nu juist aan de huurder om dat te stellen en te bewijzen.
Aan een opzegging van een 290a-bedrijfruimte zitten nogal wat haken en ogen, wat maakt dat het helaas meer dan eens fout gaat. Zo wordt ook nog wel eens de wachttijd van drie jaren voor een opvolgend eigenaar vergeten bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik, zodat reeds daarom zo’n opzegging al sneuvelt.
Overweegt u de huurovereenkomst met uw huurder op te zeggen of heeft een opzeggingsbrief ontvangen? Denk eraan dat aan alle eisen is voldaan!
Heeft u vragen? STIPT. helpt u graag.
