Starterswoningen: voor de verkoop of verhuur?
Een projectontwikkelaar en een gemeente hebben afgesproken dat 14 starterswoningen worden verkocht. Toch wil de projectontwikkelaar deze woningen verhuren. De voorzieningenrechter moet beoordelen of de overeenkomst dat toelaat.
De gemeente Lansingerland heeft met een projectontwikkelaar afgesproken dat er 47 woningen worden gebouwd, met minstens 14 starterswoningen. Een nieuwe ontwikkelaar neemt dit project over, onder dezelfde voorwaarden (contractsovername). Nadat wordt gestart met de bouw van de woningen ontstaat een geschil over de uitvoering van de overeenkomst. Wanneer een minnelijke regeling geen uitkomst biedt, wordt de voorzieningenrechter (rechtbank Overijssel) ingeschakeld.
De gemeente wil dat de projectontwikkelaar de 14 starterswoningen te koop aanbiedt voor maximaal 180.000 euro, zoals in de overeenkomst is vermeld. Verder vordert de gemeente dat de starterswoningen niet mogen worden verhuurd en ook niet worden verkocht aan niet-starters voor méér dan 180.000 euro. De projectontwikkelaar leest in de overeenkomst dat verhuur van de starterswoningen wel kan, of verkoop voor meer dan 180.000 euro, en ook dat de starterswoningen kunnen worden gesplitst in appartementsrechten.
Geen wanprestatie
Volgens de rechter sluit de overeenkomst verhuur niet nadrukkelijk uit. Dat past ook in het document ‘Woonvisie’ van de gemeente, waarin wordt verwezen naar (sociale) huurwoningen. Verder blijkt dat ambtenaren hebben gesproken over huur en zelfs over de maximale huurprijs, en heeft het college van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad laten weten dat wordt onderzocht of woningen kunnen worden verkocht of verhuurd. Op basis daarvan oordeelt de voorzieningenrechter dat de projectontwikkelaar de vrijheid heeft de starterswoningen te verkopen of verhuren. Niet verkopen levert geen wanprestatie op.
Maar de woningen splitsen en dan de appartementsrechten verkopen in plaats van de hele woning: dat kan niet volgens de rechter. Die mogelijkheid biedt de overeenkomst niet. De overeenkomst spreekt immers over (eengezins)woningen. Dat de projectontwikkelaar deze woningen groter heeft gebouwd dan nodig is voor een starterswoning en financiële schade lijdt als er niet mag worden gesplitst, komt voor zijn risico. Verder mogen de starterswoningen niet worden verkocht voor meer dan 180.000 euro en ze moeten worden aangeboden aan starters, niet aan anderen. Komt de projectontwikkelaar dit vonnis niet na, dan is deze een dwangsom verschuldigd, te betalen aan de gemeente, van 50.000 euro voor iedere dag dat hij in gebreke is, tot een maximum van 500.000 euro.
ECLI:NL:RBOVE:2021:4762
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBOVE:2021:4762
