Uitbouw op perceel van buren is onrechtmatig als expliciete toestemming ontbreekt
Tussen twee buren ontstaat een conflict als de ene buurman een uitbouw achter zijn huis realiseert die deels (11 cm) op het perceel van de ander staat. Onrechtmatig, oordeelt de rechtbank, nu niet is gebleken dat deze buren daarvoor expliciet toestemming hebben gegeven. De uitbouw moet weg.
Buurman A wil een uitbouw aan de achterkant van zijn huis en bespreekt dit plan met zijn buren. Er wordt een overeenkomst opgesteld, waarin ze verklaren ermee akkoord te zijn dat buurman A een muur (als onderdeel van de uitbouw) op de erfafscheiding mag plaatsen met wederzijds voordeel, en dat er later een nieuwe schutting komt als verlenging van die muur. De bouwwerkzaamheden beginnen wanneer buurman B op vakantie is. Na terugkomst, als ook het heien is gestart, klaagt hij dat de uitbouw deels op zijn perceel wordt gebouwd. Hij wil dat de verdere bouw stopt en dat wat er al is gebouwd wordt afgebroken. Er komt iemand van het Kadaster langs voor een grensreconstructie; die stelt vast dat de uitbouw 11 centimeter over de perceelgrens is gebouwd.
Inbreuk
Bij de rechtbank Noord-Holland eist buurman B een verklaring voor recht dat zijn buren onrechtmatig op zijn perceel hebben gebouwd en daarmee inbreuk maken op zijn eigendomsrecht. Hij wil dat de uitbouw binnen twee weken wordt verwijderd, op straffe van een dwangsom. Buurman A stelt op zijn beurt dat hij daardoor onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld dan zijn buren bij handhaving van de uitbouw. Hij eist dat zijn buurman wordt veroordeeld om mee te werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid ten gunste van hem, waarbij het uitbouwdeel op het perceel van de buren blijft zoals het is. En anders wil buurman A dat het perceeldeel van zijn buren aan hem in eigendom wordt overgedragen.
Onrechtmatig
De kern van het geschil ziet op de vraag of de buren met elkaar zijn overeengekomen dat de uitbouw deels op het perceel van buurman B mocht worden gebouwd. De rechtbank concludeert dat hierover geen overeenkomst is gesloten en dat de bouw van de uitbouw op het perceel van buurman B dus onrechtmatig is. Eigendom is het meest verstrekkende recht dat iemand op een zaak kan hebben, zo overweegt de rechtbank daarbij. Een overeenkomst die daarop inbreuk maakt moet daarom duidelijk en expliciet vermelden hoe en in welke mate het eigendomsrecht wordt beperkt. Dat is hier volgens de rechtbank niet gebeurd. Buurman A stelt weliswaar dat er met de buren over de overschrijding van de erfgrens is gesproken, maar uit wat zijn buren zeggen blijkt niet dat dit ook echt zo is. Laat staan dat ze het hebben gehad over de mate waarmee de erfgrens zou worden overschreden. In het schriftelijke contract staat hierover ook niets. Dat buurman B niet meteen bij de start van de bouw zou hebben geklaagd, betekent volgens de rechtbank niet dat hij ermee instemde. Daar komt bij dat hij dat wel al tijdens het heien heeft gedaan. Nu de bouw op zijn perceel onrechtmatig is, kan buurman B in beginsel aanspraak maken op verwijdering van dat deel van de uitbouw.
Niet onevenredig
Wordt buurman A door het weghalen van het overstekende deel onevenredig zwaar benadeeld, zoals hij zelf stelt? Op basis van een bepaling in het Burgerlijk Wetboek kan de eigenaar van een gebouw dat deels op andermans perceel is gebouwd in zo’n geval eisen dat hij tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de overbouw krijgt. In plaats daarvan zou buurman B ook kunnen kiezen voor een overdracht van eigendom tegen een schadeloosstelling. Maar volgens de rechtbank is van ‘onevenredig bezwarend’ geen sprake. De kosten voor het aanpassen van de aanbouw schat buurman A zelf op zo’n € 10.000. Dat bedrag vindt de rechtbank niet zo groot dat aanpassing van de aanbouw zo onevenredig bezwarend is dat het BW-artikel moet worden toegepast. Van belang daarbij is ook dat de man zelf voor de overbouw heeft gekozen, zonder daarover expliciete schriftelijke afspraken te maken.
Matiging
De termijn van twee weken die buurman B eist voor het weghalen vindt de rechtbank echter te kort, nu hiervoor de hulp van een aannemer of bouwbedrijf nodig is. De rechtbank komt uit op drie maanden. Ook de gevorderde dwangsom wordt gematigd tot € 500 per dag dat buurman A de uitbouw niet weghaalt, met een maximum van € 30.000.
