Voor bedrijfsruimte gelden speciale huurregels
Een pand dat door een eigenaar ‘in gebruik’ wordt gegeven aan een ander, kan juridisch een huurovereenkomst inhouden. Dan gelden strenge regels die de gebruiker (huurder) beschermen. Daar kwamen twee eigenaren van een pand aan een strand achter.
Twee vennoten kopen in februari 2020 een pand, dat is gelegen op een strand. In de bovenruimte hebben zij hun eigen bedrijf, de benedenruimte wordt gebruikt door een vrouw. Zij organiseert sinds april 2020 strandactiviteiten voor enkele maanden per jaar. In de wintermaanden vinden er geen activiteiten plaats. Voor het gebruik betaalt zij een vergoeding die gelijk is aan 10 procent van haar omzet. In maart 2023 is die vergoeding veranderd in een vast bedrag van € 350 per maand voor de periode april-september 2023.
Ontruiming
Midden in die periode zegt de eigenaar het gebruik van de benedenruimte op. De vrouw heeft een zes weken de tijd om de boel te ontruimen. De vrouw verzet zich hiertegen bij de rechtbank Rotterdam. De kantonrechter moet de vraag beantwoorden of hier sprake was van een bedrijfsruimte en van een huurovereenkomst.
Samenwerkingsverband
De vrouw vindt dat er sprake is van een huurovereenkomst die vijf jaar loopt (tot april 2025), en die is niet rechtsgeldig opgezegd. De eigenaren zien de benedenruimte als opslagruimte. Zij zijn met de vrouw een ‘samenwerkingsverband’ aangegaan voor zolang het leuk zou zijn. De vrouw werkte wel eens in de strandbar van de eigenaren, zij leende hen weer materialen. Toen zij aangaf voor zichzelf te willen werken, is er een gebruiksvergoeding voor de benedenruimte overeengekomen van € 350. Dat is geen ‘huur’, vinden de eigenaren.
Huur
De kantonrechter stelt de vrouw in het gelijk. Om de overeenkomst te kwalificeren, moet niet alleen worden gekeken naar de zuiver taalkundige bewoordingen, maar ook naar de bedoelingen en wat partijen van elkaar mochten verwachten. Nu er geen schriftelijke overeenkomst lag, moet worden gekeken wat mondeling is afgesproken en hoe partijen feitelijk uitvoering gaven aan de overeenkomst. Duidelijk is dat zij als twee bedrijven met elkaar samenwerkten. Ze fungeerden als ‘verlengstuk’ van elkaar en factureerden over en weer aan elkaar voor horecawerk, strandactiviteiten en gebruik van de benedenruimte. Deze rechten en plichten voldoen aan de wettelijke omschrijving van huur, ook al was de benedenruimte feitelijk ‘in gebruik gegeven’. Het ging om (een deel van) een onroerende zaak en er was sprake van tegenprestaties: geld betalen of werk verrichten. Dat is gewoon huur.
Bedrijfsruimte
Ook al gaat het om seizoensverhuur (enkele maanden per jaar), toch betreft dit een doorlopende huurovereenkomst. Nergens blijkt dat de overeenkomst is aangegaan voor één seizoen: ze zouden het voortzetten ‘zolang het leuk zou zijn’. Het is ook een bedrijfsruimte: de ruimte wordt gebruikt voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf.
Opzegging niet rechtsgeldig
Voor huur van een bedrijfsruimte gelden speciale regels. Bij een gebruik langer dan twee jaar geldt van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar. Opzeggen kan alleen tegen het einde van de termijn van vijf jaar. Dit moet bovendien gebeuren bij deurwaardersexploot of een aangetekende brief. De termijn van opzegging is tenminste een jaar én de opzeggingsgrond moet in de wet staan. In deze zaak is opgezegd per mail en later per brief, er was geen wettelijke grond voor de opzegging en de opzegtermijn is niet in acht genomen. De opzegging is niet rechtsgeldig.
