Wet Kwaliteitsborging voor bouwen, wat betekent dit voor u?
De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (WKB) treedt op 1 januari 2022 in werking. Diverse ontwikkelingen in de bouwsector hebben ertoe geleid dat er een grotere behoefte is ontstaan aan de kwaliteit(verbetering) van bouwwerken. De WKB is door de Eerste Kamer aangenomen om de positie van de opdrachtgever of de uiteindelijke gebruiker van een bouwwerk te versterken. De WKB wijzigt het stelsel van bouwtoezicht omdat er momenteel onduidelijkheid bestaat over wie uiteindelijk toeziet op de integrale bouwkwaliteit van een bouwwerk. De WKB is van toepassing op zogenaamde gebouwen van gevolgklasse 1, welke bouwwerken hieronder vallen is vastgelegd in het (concept) Besluit kwaliteitsborging. Dit zijn onder andere eengezinswoningen, bouwwerken tot 20 meter hoog (antennes, masten, etc.), vakantiewoningen en kleine fiets- en voetgangersbruggen.
STIPT. legt uit hoe deze nieuwe wet u, als aannemer of opdrachtgever, zal beïnvloeden en wat de belangrijkste aanpassingen zijn in het Burgerlijk Wetboek.
Nieuw stelsel van kwaliteitsborging
Bij bouwprojecten en verbouwingen doet de gemeente momenteel een preventieve toets op bouwtechnische voorschriften, waaronder het Bouwbesluit. De gemeente is niet verplicht om tijdens en na de bouw te controleren of het bouwwerk tenminste hieraan voldoet. Onder het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging toetst de gemeente niet meer vooraf of het bouwplan voldoet aan het Bouwbesluit maar toetst zij bij de aanvraag van een omgevingsvergunning alleen of het gekozen instrument (certificering of erkenningsregeling), inclusief een onafhankelijke kwaliteitsborger, aan de wettelijke vereisten voldoet van het besluit Kwaliteitsborging.
Kwaliteitsborger
De kwaliteitsborger controleert aan de hand van zijn ‘instrument’ onder andere of het bouwwerk conform de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit wordt uitgevoerd en voldoet aan kwaliteitseisen zoals veiligheidseisen en de energieprestatie. De kwaliteitsborger moet eventuele gebreken aan het bouwwerk ontdekken zodat die niet pas na de oplevering worden ontdekt. Bij oplevering geeft de kwaliteitsborger een verklaring af aan het bevoegd gezag (de Gemeente) waaruit blijkt dat ‘een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat’ dat het gerealiseerde bouwwerk aan het Bouwbesluit voldoet. Zonder positieve verklaring mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen.
De WKB verlegt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan bouwvoorschriften naar private partijen. De gemeente blijft verantwoordelijk voor het toezicht op bestaande bouwwerken en de omgevingsveiligheid.
Informatie- en waarschuwingsplicht
De aannemer dient de opdrachtgever te informeren over óf en hoe de aannemer de risico’s (bijv. schade, faillissement of gebreken) heeft afgedekt, bijvoorbeeld door middel van een verzekering of financiële zekerheid. Verder dient een waarschuwing voor fouten in het bouwplan schriftelijk en ondubbelzinnig plaats te vinden.
Daarnaast moet de aannemer een zogenaamd opleverdossier maken. Het dossier moet de opdrachtgever volledig inzicht verschaffen in de nakoming van de overeenkomst en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden.
Opschortingsrecht
Momenteel mag de opdrachtgever maximaal drie maanden 5% van de aanneemsom vasthouden in een depot bij de notaris voor het geval dat zich eventuele gebreken voordoen (opschortingsrecht). Na drie maanden – zonder dat de opdrachtgever gebruikmaakt van zijn opschortingsrecht – moet de notaris het depot vrijgeven aan de aannemer.
Na invoering van de WAB mag de notaris het depot pas vrijgeven als hij schriftelijk bewijs van de aannemer heeft ontvangen waaruit blijkt dat de aannemer de opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht én de opdrachtgever hiervan geen gebruik wil maken.
Aansprakelijkheid bij gebreken
Door invoering van de WKB wordt de daadwerkelijke bouwer (aannemer) van het bouwwerk eindverantwoordelijk voor de kwaliteit van het bouwwerk. De aannemer kan aansprakelijk worden gesteld voor alle gebreken die na oplevering worden ontdekt, tenzij hij kan bewijzen dat deze gebreken niet aan hem toe te rekenen zijn.
Samenvattend is de WKB een wet waardoor meer (private) controle komt op de realisatie en kwaliteit van bouwwerken om de zekerheid van de opdrachtgever te verhogen. De opdrachtgever dient zoveel mogelijk informatie aan de aannemer te verstrekken. Door de WKB wordt, vooral gelet op de bewijspositie, een andere opstelling van de aannemer gevergd. Het is belangrijk dat de administratie op orde is, er een opleverdossier wordt bijgehouden en de aannemer zich houdt aan zijn informatie – en waarschuwingsplicht.
De regelingen van de WKB zijn (gedeeltelijk) van dwingend recht in het geval de opdrachtgever een particulier is. Bij professionele opdrachtgevers mag contractueel worden afgeweken van de regelingen, maar deze afwijkingen moeten dan uitdrukkelijk schriftelijk – in de overeenkomst – worden vastgelegd.
Wilt u graag laten controleren of uw overeenkomsten of algemene voorwaarden WKB-proof zijn of wilt u meer informatie ontvangen over de WKB? Neem dan contact op met een van onze specialisten op dit gebied: Marja van der Lek en Roel Versteeg.
