Hof mag eisen voor schadevergoeding niet te hoog leggen
Bij de aankoop van een appartement zegt de makelaar dat de woonoppervlakte groter is dan deze in werkelijkheid is. De koper eist van hem een schadevergoeding, maar volgens het gerechtshof heeft de koper niet goed onderbouwd dát er schade is geleden. De Hoge Raad oordeelt anders.
De vrouw kocht in 2011 een appartement voor 312.500 euro. In de verkoopbrochure van de makelaar en op vastgoedplatform funda.nl stond dat de woonoppervlakte 125 m2 was. De makelaar heeft dit echter niet gemeten volgens de meetinstructie die de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) haar leden verplicht voorschrijft. Later bepaalt de Raad van Toezicht van de NVM de woonoppervlakte volgens de NVM-meetinstructie op 117,3 m2. De koper eist van de makelaar een schadevergoeding van 25.000 euro.
Schadeberekening
De koper baseert het schadebedrag op het te kleine woonoppervlak, 7,7 m2 te weinig, en dat gerelateerd aan de koopprijs. Volgens de kantonrechter past die berekeningsmethode niet in het geval van makelaarsaansprakelijkheid wegens het niet opvolgen van de NVM-meetinstructie. Ondanks deze afwijzing blijft de koper in hoger beroep bij deze manier van schadeberekening. Omdat ze niet heeft voldaan aan haar stelplicht over haar schade, is volgens het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een schadebegroting niet mogelijk. Daarvoor ontbreken allerlei denkbare sleutels, aanwijzingen of aanknopingspunten. Of, en zo ja in welke omvang, de koper schade heeft geleden, valt dus niet te bepalen of betrouwbaar te schatten.
Aannemelijk
Bij de Hoge Raad klaagt de vrouw dat het hof te hoge eisen stelt door te verlangen dat een benadeelde zijn schade uitgebreid onderbouwt. De vrouw vindt: ik voldoe aan mijn stelplicht indien ik aannemelijk maak dat ik schade heb geleden.
De Hoge Raad is het daarmee eens. Het hele verhaal van de vrouw is gericht op de door haar geleden schade: 125 m2 was voor haar belangrijk om ook haar kinderen onder te brengen. Ze heeft specifiek gezocht naar een woning met dat woonoppervlak. Ze had het appartement niet gekocht als zij had geweten dat het kleiner zou zijn. Voor dit appartement had ze nooit de aankoopsom willen betalen. Ze heeft zelfs een extra slaapkamer moeten creëren en die verbouwing kostte ruim 10.000 euro.
Onrechtmatig
Het gerechtshof heeft met het oordeel dat de koper met deze stellingen niet aan haar stelplicht heeft voldaan een te zware stelplicht op haar gelegd, aldus de Hoge Raad. De makelaar heeft onrechtmatig tegenover de koper gehandeld en moet de schade vergoeden die deze daardoor heeft geleden. Als het hof de schade niet kan vaststellen moet de zaak naar de rol worden verwezen, waar de omvang van de schade beter kan worden bepaald. En anders moet het hof partijen verwijzen naar de schadestaatprocedure, of de schade zelf schatten. Dat moet gebeuren in een nieuwe zaak bij een ander gerechtshof.
ECLI:NL:HR:2021:1842
