Onderhandelingen mogen worden afgebroken bij onvoorziene omstandigheden
Een man wil een stuk grond van de gemeente kopen om er een bedrijfsgebouw op te zetten. Tijdens de onderhandelingen ontdekt de gemeente dat er onder dit perceel een breuklijn loopt. Mocht de gemeente de vergevorderde onderhandelingen stopzetten?
Een man voert gesprekken met ambtenaren van een gemeente over de aankoop van een bedrijfskavel op een bedrijventerrein. In de maanden daarna wordt het verkoopproces beschreven, komt er een akkoord over de exacte kavel en wordt de bouwtekening gemaakt. Er wordt werk gemaakt van de conceptkoopovereenkomst en er wordt informatie uitgewisseld over de levering van de grond. Alles in kannen en kruiken, denkt de man, totdat de gemeente laat weten dat de grond dat jaar niet meer wordt uitgegeven vanwege de Peelrandbreuk, die onder de locatie is ontdekt. De man eist dat de gemeente het perceel alsnog levert. Hij verliest de zaak bij de rechtbank en stapt vervolgens naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
Geen overeenstemming
Volgens het hof voldeden de bouwtekeningen niet: de gemeente eiste dat 50 procent van de kavel zou worden bebouwd, de man ging uit van 35 procent. Daarom kwam er geen gemeentelijk akkoord over de bouwtekening. Ook is geen definitieve koopovereenkomst ter ondertekening voorgelegd. De man kreeg alleen een conceptkoopovereenkomst zonder verkooptekening, waarin de naam van de koper, het exacte perceel en de prijs niet waren ingevuld. Deze conceptovereenkomst is ook niet door de gemeente getekend. Daaruit blijkt dat de man niet de verwachting mocht hebben dat er overeenstemming was bereikt over de koop van de grond.
Onderhandelingen
De gemeente wist ten tijde van de onderhandelingen dat de breuklijn ‘in de buurt’ van het bedrijventerrein lag, maar niet dat deze eronder lag. De gemeente mocht dus de onderhandelingen beginnen, omdat zij niet wist dat de Peelrandbreuk een belemmering voor het gebruik van de percelen zou kunnen opleveren. Maar mocht de gemeente de verkooponderhandelingen ook afbreken? De hoofdregel is: elke partij mag dat in principe doen, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de andere partij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.
Niet aansprakelijk
De gemeente moest bij de onderhandelingen ook de gerechtvaardigde belangen van de man in het oog houden, en niet alleen het eigenbelang. De onvoorziene omstandigheid (de ontdekking van de breuklijn) rechtvaardigt dat de gemeente de onderhandelingen onderbrak tot zij meer duidelijkheid zou hebben. Op die manier heeft de gemeente rekening gehouden met de belangen van de man, om te voorkomen dat hij zou bouwen op of te dichtbij de Peelrandbreuk, met alle risico’s van dien. Het afbreken van de onderhandelingen was juist zorgvuldig en niet onrechtmatig. De gemeente is niet aansprakelijk voor schade die de man heeft opgelopen in het onderhandelingsproces (architecten, juridisch advies), en ook niet voor zijn misgelopen winst.
