Verkeerd oppervlak op Funda? Makelaar kan aansprakelijk zijn voor de geleden schade
Makelaars die zijn aangesloten bij de NVM, VBO of VastgoedPro zijn verplicht om de meetinstructie te volgen die is gebaseerd op de NEN-2580 norm. Deze norm schrijft voor hoe het netto-gebruiksoppervlak van de woning kan worden bepaald. Als de makelaar de meetinstructie niet volgt en een verkeerd oppervlak vermeldt op Funda, kan hij jegens de koper aansprakelijk zijn voor de schade die daarvan het gevolg is. Een recent arrest van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch:
De kopers hadden een woning gekocht die op Funda stond met een vloeroppervlak van 200 vierkante meter. De koopsom bedroeg € 363.000,-. Uit een taxatie die de kopers kort voor de levering hadden laten uitvoeren, bleek dat de woning een vloeroppervlak had van ‘slechts’ 160 vierkante meter. De marktwaarde bedroeg volgens de taxateur € 350.000,-.
In de meeste koopovereenkomsten is bepaald dat als het daadwerkelijke vloeroppervlak afwijkt van het vermelde vloeroppervlak, de koper daaraan geen rechten kan ontlenen jegens de verkoper. Deze bepaling was in dit geval ook in de koopovereenkomst opgenomen. Op grond van deze bepaling was de verkoper dan ook niet aansprakelijk voor het afwijkende vloeroppervlak. Echter, volgens het hof ontslaat deze bepaling de makelaar niet van zijn verplichting om de meetinstructie te volgen. Dat op Funda en in de brochure stond dat het vermelde vloeroppervlak ‘indicatief’ was en daaraan geen rechten konden worden ontleend, is onvoldoende om van het uitgangspunt, dat de koper erop kan vertrouwen dat de makelaar de meetinstructie volgt, af te stappen. Door het niet volgen van de meetinstructie, heeft de makelaar onrechtmatig gehandeld jegens de koper en dient hij de schade te vergoeden die het gevolg is van dit handelen.
Volgens de kopers dient de schade te worden begroot door uit te gaan van de betaalde prijs per vierkante meter, vermenigvuldigd met 40 vierkante meter (het verschil tussen het vermelde en werkelijke vloeroppervlak). Volgens het hof ligt dit echter anders. Het vloeroppervlak is namelijk slechts een van de factoren die de prijs van de woning bepalen. Volgens het hof dient de betaalde koopsom daarom te worden vergeleken met de marktwaarde op het moment van aankoop. Omdat de marktwaarde volgens de taxateur van de kopers € 350.000,- was, schat het hof in dat kopers, als zij over de juiste informatie zouden hebben beschikt en op basis daarvan zouden hebben onderhandeld, een prijs van € 353.000,- zouden hebben betaald. Hof veroordeelt makelaar tot het betalen van een schadevergoeding aan de kopers ter hoogte van het verschil tussen de betaalde koopsom en de geschatte marktwaarde.
Het kan dus lonen om het vloeroppervlak van uw woning nog even goed na te meten!
